덮기 전에만 볼 수 있는 것들

공사가 늦어지는 이유를 물으면 대개 인력이나 자재를 말합니다. 그런데 실제로 일정을 크게 무너뜨리는 것은 이미 끝난 공정을 다시 여는 일입니다.

순서에는 이유가 있다

리모델링 공사의 큰 흐름은 철거와 보강, 배관과 전기와 설비, 방수와 미장과 타일, 시험과 검수, 그리고 건식과 마감으로 이어집니다. 이 순서를 바꿀 수 없는 이유는 뒤 공정이 앞 공정을 덮기 때문입니다. 그래서 공정관리의 기준은 얼마나 빨리가 아닙니다. 다음 공정을 시작해도 되는 상태인가입니다.

• 앞 공정이 완료 상태인가
• 필요한 시험 결과가 나왔는가
• 지적된 보완 사항이 처리됐는가
• 현장 기록이 남아 있는가
• 책임자의 승인이 있었는가

검수는 세 번 합니다

• 매립 전: 배관의 위치와 연결 상태, 구배, 전기 회로, 내압시험 결과를 확인하고 매립 전 사진을 남깁니다.
• 마감 전: 방수 높이와 담수시험, 타일 하부 상태, 천장 속의 소방과 공조 설비를 확인합니다.
• 설치 후: 냉난방 작동과 배수, 결로와 진동과 소음, 시운전 결과를 확인합니다.

덮고 나면 검수 비용이 아니라 철거와 복구 비용이 됩니다.

철거비를 아끼면 어떻게 되나

실제로 있었던 일 몇 가지를 그대로 옮깁니다. 철거비를 아끼려고 기존 벽지 위에 도장을 했더니 페인트가 들떴습니다. 기존 타일 위에 덧방으로 시공했더니 들떠서 다시 뜯고 시공했습니다. 매입 직후 누수의 원인을 정리하지 않고 공사를 시작했더니, 공사 중에 같은 자리를 반복해서 보수하고 이미 끝낸 마감을 다시 철거해야 했습니다.

여기서 나온 기준은 이렇습니다. 기존 시설을 남길 때는 철거비가 아니라 새 마감을 장기간 지지할 상태인지로 판단합니다.

시험을 줄이면 오픈 후에 청구된다

겨울철 습식공사에서는 양생과 건조에 시간이 더 필요합니다. 그런데 준공 일정이 촉박하다는 이유로 양생과 건조시간을 줄이고 담수시험과 내압시험도 축소한 적이 있습니다. 결과는 대욕장 누수였고, 오픈 이후까지 이어져 장기간 보수해야 했습니다. 그 뒤로 기준이 하나 생겼습니다. 준공일이 촉박해도 방수와 배관 시험을 완료하지 않으면 다음 공정으로 넘어가지 않는다.

철거하면 드러나는 것들

철거를 마치면 도면에 없던 정보가 나옵니다. 숨어 있던 누수와 균열, 기존 배관의 실제 위치, 현재의 전기 용량, 도면과 다른 구조. 그래서 철거 이후에는 순서가 필요합니다. 철거하고, 현장을 확인하고, 다시 실측하고, 도면을 수정하고, 그 위에서 실행견적을 확정합니다.

매립 전 사진은 나중에 가장 값어치가 큰 기록입니다. 하자가 생겼을 때 어디를 열어야 하는지 알려 주고, 책임 소재를 다툴 때 근거가 됩니다. 배관과 전기가 벽 안으로 들어가기 전, 위치를 알아볼 수 있게 찍어 두십시오.

정리

공정의 기준은 속도가 아니라 다음으로 넘어가도 되는 상태인지입니다. 매립 전과 마감 전과 설치 후에 나눠서 검수하고, 기존 시설은 철거비가 아니라 지지 상태로 판단하고, 시험을 마치기 전에는 다음 공정을 시작하지 않습니다.