시공사는 무엇을 보고 고르나

시공사 선정은 가격 비교로 끝나는 일이 아닙니다. 가장 낮은 견적이 가장 낮은 지출로 이어지는 경우는 생각보다 드뭅니다.

무엇을 보고 고르나

• 숙박시설 레퍼런스: 주거나 상업시설이 아니라 숙박시설을 실제로 지어 봤는가
• 완공 결과: 계약 실적이 아니라 실제로 완공된 현장을 직접 볼 수 있는가
• 견적서의 구체성: 항목이 자재와 규격, 수량 단위로 적혀 있는가
• 시공방법: 어떻게 시공할 것인지 설명할 수 있는가
• 현장책임자: 계약을 논의한 사람이 아니라 실제로 현장을 맡을 사람의 능력은 어떤가
• 변경 대응: 공사 중 변경사항이 생겼을 때 처리 방식이 정해져 있는가
• 하자보수: 준공 이후의 하자를 누가 어떤 기한 안에 처리하는가

이 중 실무에서 가장 크게 갈리는 것은 현장책임자입니다. 회사의 이름이 아니라 현장에 매일 나와 판단하는 사람이 결과를 만듭니다.

견적서에서 볼 것

• 자재와 규격, 수량이 항목마다 적혀 있는가
• 포함 범위와 제외 범위가 구분되어 있는가
• 폐기물 처리와 양중, 운반, 보양이 반영되어 있는가
• 부가세가 포함인지 별도인지 명시되어 있는가
• 추가 공사가 발생할 때의 단가 기준이 있는가

계약서에서 확인할 것

• 최종 공사범위와 제외범위
• 공사기간과 그 기간의 기산 시점
• 계약금과 기성, 잔금의 지급 조건
• 하자보수의 범위와 기간
• 지체상금의 기준
• 변경공사와 추가 공사의 승인 방법

착공 전 마지막 점검

계약을 마쳤다고 착공 준비가 끝난 것은 아닙니다. 실시설계가 완료됐는지, 인허가 내용과 공사범위가 일치하는지, 현장 재실측이 끝났는지, 업체와 현장관리 담당자와 검수책임자가 확정됐는지, 실행견적과 전체 공정표가 나왔는지, 공사비와 예비자금이 확보됐는지를 확인한 뒤에 시작합니다.

공사비는 요청이 아니라 공정률에 지급합니다

공사비 지급의 원칙은 하나입니다. 업체가 요청한 날이 아니라, 검수된 공정률만큼 지급합니다. 지급률이 공정률을 앞서기 시작하면 협상력이 사라집니다. 남은 공사를 마무리해야 하는 쪽은 발주자인데, 이미 낼 돈은 다 낸 상태가 되기 때문입니다. 지급 전에 세 가지를 확인합니다.

• 어디까지 끝났는가: 서류가 아니라 현장 검수를 기준으로 확인합니다.
• 얼마를 지급했는가: 누적 지급률이 공정률을 앞서고 있지 않은지 봅니다.
• 얼마가 더 필요한가: 잔여사업비가 잔여공사비와 추가공사비의 합보다 큰지 확인합니다.

추가 공사는 범위와 금액, 책임과 일정을 서면으로 확정한 뒤에 진행합니다. 현장에서 말로 합의하고 넘어가면 준공 시점에 다시 다투게 됩니다.

견적을 비교할 때는 총액이 아니라 제외 범위를 나란히 놓고 비교하십시오. 제외 범위가 적혀 있지 않은 견적서는 싼 것이 아니라 아직 완성되지 않은 것이고, 그 자리는 나중에 추가 공사로 채워집니다.

정리

숙박시설 경험과 실제 완공 결과, 견적서의 구체성과 현장책임자의 능력으로 고르고, 계약서에서 범위와 기간과 지급과 하자를 확정하고, 공사비는 검수된 공정률만큼 지급합니다. 이 세 단계를 지키면 공사 중에 협상해야 할 일이 크게 줄어듭니다.