총사업비는 공사비가 아닙니다

숙박시설을 만들겠다고 마음먹은 분들이 가장 먼저 묻는 것은 대개 공사비입니다. 평당 얼마인지, 객실 하나에 얼마가 드는지. 그런데 실제로 사업을 끝까지 끌고 가 본 분들이 하는 말은 조금 다릅니다. 문제가 되는 것은 공사비가 아니라, 공사비 말고 나가는 돈이었다는 것입니다.

돈이 나가는 여덟 곳

총사업비를 구성으로 펼쳐 보면 대체로 여덟 항목이 됩니다.

• 매입·취득: 부동산 대금과 취득 관련 비용
• 설계·인허가: 설계 용역과 인허가 절차에 드는 비용
• 공사: 철거부터 마감까지의 시공비
• 가구·가전·비품: 객실과 공용부를 채우는 모든 물건
• 시스템: 예약과 판매, 결제와 출입을 다루는 운영 시스템
• 금융비용: 대출 이자와 취급 수수료 등 자금을 쓰는 대가
• 오픈 준비: 채용과 교육, 초기 마케팅과 개업 준비 비용
• 예비비: 위 어디에도 속하지 않는, 아직 이름이 없는 지출

이 중 공사 한 항목만 계산하고 사업을 시작하면, 나머지 일곱이 순서대로 찾아옵니다. 총사업비는 건물을 짓는 데 드는 돈이 아니라 완공까지 버틸 자금입니다.

계획은 왜 늘 초과되는가

저희가 함께 일해 온 협력사는 두 도시에서 부티크 호텔 두 곳을 매입해 리모델링하고 직접 운영합니다. 두 지점 모두 최종 사업비가 처음 계획보다 늘었습니다. 특히 늘어난 것은 금융비용이었습니다.

이유는 단순합니다. 일정이 밀리면 자금을 쓰는 기간이 함께 늘어납니다. 공사가 늘어난 만큼 이자는 계속 나가는데 매출은 아직 시작되지 않습니다. 즉 초과는 대부분 낭비 때문이 아니라 시간 때문에 생깁니다.

예비자금을 얼마나 잡아야 하나요

두 지점 모두 총사업비의 20% 안팎에 해당하는 자금 여력을 처음부터 확보한 상태로 시작했습니다. 그리고 실제로 그 여력을 썼습니다. 초과분을 감당할 수 있었던 것은 예상이 정확해서가 아니라 예상이 틀릴 자리를 미리 비워 뒀기 때문입니다.

예비자금은 남는 돈이 아닙니다. 예상 밖의 변경과 지연에도 사업의 핵심을 지키는 자금입니다.

자금 여력을 확인하는 질문

• 일정이 계획보다 크게 밀려도 이자와 고정비를 계속 낼 수 있는가
• 공사 중 예상 밖의 보수가 필요할 때 마감 수준을 낮추지 않고 감당할 수 있는가
• 오픈이 미뤄져 매출 시작이 늦어져도 채용한 인력을 유지할 수 있는가
• 예비비를 쓰기로 결정할 사람과 기준이 정해져 있는가

예비비를 항목 안에 섞어 두지 말고 별도 줄로 세워 두십시오. 공사비 안에 숨겨 두면 초과가 발생했을 때 그것이 예비비를 쓴 것인지 공사비가 늘어난 것인지 구분되지 않고, 구분되지 않으면 남은 여력도 알 수 없습니다.

정리

총사업비를 여덟 항목으로 펼치고, 그중 예비비를 별도로 세우고, 일정이 밀렸을 때도 핵심을 포기하지 않을 만큼의 여력을 미리 확보해 두는 것. 사업비 관리의 실체는 이 세 가지에 가깝습니다.